En el Derecho español es ya antigua la protección jurídica a los compradores de viviendas en construcción para garantizarles la recuperación del dinero invertido en la compra de aquellas para el caso de que la edificación no llegue a buen término.
Arranca con la aprobación en 1968 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, una normativa que impone a los promotores de viviendas que fueran a recibir cantidades de los compradores antes o durante su construcción dos claras obligaciones:
a) Garantizar, para el caso de que la construcción no se iniciara o no finalizase en plazo, la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento anual bien mediante un contrato de seguro otorgado por entidad aseguradora, bien mediante aval solidario prestado por entidad financiera.
b) Percibir las cantidades anticipadas a través de una entidad financiera en la que habrían de depositarse en cuenta especial separada de cualesquiera otros fondos del promotor y de la que únicamente podrán disponer para las actuaciones derivadas de la construcción de viviendas.
Es importante destacar que la Ley establecía la responsabilidad de las entidades financieras de exigir a los promotores el cumplimiento de las garantías señaladas en el punto anterior a la hora de aperturar estas cuentas.
La Ley establecía que los derechos reconocidos en su texto a los compradores eran irrenunciables.
Posteriormente, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introduce alguna modificación: extiende la protección a toda clase de promociones incluidas las efectuadas en régimen de comunidad de propietarios o cooperativas; amplia la protección de la garantía también a las cantidades entregadas en efectivo o cualquier efecto bancario, que habría de domiciliarse en la cuente especial; fija que el interés que se habría de garantizar para el caso de devolución era el interés legal del dinero (frente al 6% de la anterior Ley) y establecía la posibilidad de que las Comunidades Autónomas sancionaran con multas los incumplimientos de esta normativa.
No obstante la claridad de estas disposiciones legales no fue infrecuente que dichas obligaciones se incumplieran y que los compradores no recibieran como garantía los contratos de seguro o los avales.
El estallido de la burbuja inmobiliaria trajo consigo que muchas construcciones no pudieran finalizarse dejando a miles de compradores que habían pagado importantes cantidades de dinero procedentes de sus ahorros sin su ansiada vivienda.
Muchos de los compradores demandaron judicialmente la resolución de sus contratos de compraventa pidiendo recuperar las cantidades entregadas, pero quienes no contaban con los preceptivos avales o seguros se encontraron en muchísimas ocasiones con la desagradable sorpresa de que a pesar de obtener sentencias que les daban la razón, éstas quedaban en papel mojado por la insolvencia de quienes habían promovido sus viviendas.
Ante esta situación de desamparo, se iniciaron numerosas reclamaciones frente a bancos y cajas de ahorros buscando su responsabilidad por no haber sido diligentes en el cumplimiento de los deberes que la normativa que hemos analizado les imponía.
Han sido numerosas las sentencias de las Audiencias Provinciales primero y del Tribunal Supremo después que han condenado a las entidades financieras a la devolución de las cantidades entregas a cuenta a pesar de que no existieran avales o seguros que las garantizaran.
Sirva como ejemplo ilustrativo de esa jurisprudencia las consideraciones que realiza el Tribunal Supremo en su Sentencia 636/2017, de 23 de noviembre al disponer que:
«(…) la razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada). En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente dicha sentencia) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No entenderlo así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en que las cantidades se recibieran "en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones" privaría a los compradores de la protección que les blinda el "enérgico e imperativo" sistema de la Ley 57/1968.
En consecuencia y siguiendo esa jurisprudencia, quienes no pudieron ver sus viviendas terminadas por la insolvencia de su vendedor y carecían de garantías de una entidad financiera o aseguradora, tienen una vía legal para reclamar al banco o la caja donde se ingresaron las cantidades que entregaron, más los intereses legales.
Sin embargo, hemos de decir que esta posibilidad no es indefinida en el tiempo sino que en la mayoría de los casos quedará extinguida en octubre de 2020. Ello se debe a que una modificación del Código Civil en el año 2015 redujo considerablemente, de 15 a 5 años, el plazo de prescripción de estas reclamaciones, esto es el tiempo máximo para poder ejercitarlas, por lo que en la práctica y teniendo en cuenta que la mayoría de estas situaciones se produjeron antes de 2015, quienes no lo hagan antes de esa fecha se perderán definitivamente el derecho a demandar.