En el ámbito inmobiliario suele ser muy habitual que los contratos de compraventa de inmuebles incluyan cláusulas relativas a la entrega de cantidades en concepto de arras o señal.
Esa referencia suele ser entendida por muchos como la posibilidad de no seguir adelante con el contrato firmado entre las partes con la única obligación de devolver el doble del dinero recibido si es decisión del vendedor o de perder el dinero entregado si por el contrario dicha decisión la adopta el comprador.
Ahora bien, el concepto de arras es algo más complejo y que conviene conocer muy bien por las consecuencias que puede comportar respecto del contrato de compraventa que se haya firmado.
Para la mejor comprensión del concepto conviene comenzar explicando que el Código Civil en su artículo 1445 establece que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente". Posteriormente, el artículo 1450 nos dice que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".
Por su parte, dentro de la propia regulación de la compraventa, el artículo 1454 dispone literalmente que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Esta disposición es la única que contiene el Código Civil respecto de las arras y, como se puede ver, coincide con la definición por la que comúnmente es entendido el término.
Aquí conviene hacer una primera aclaración: el contrato de arras no existe como tal, sino que se trata de un pacto específico, de una cláusula contenida dentro de un contrato de compraventa, que existirá desde el momento en que haya acuerdo recíproco entre las partes de entrega del bien a cambio de un precio determinado.
La segunda precisión que se ha de hacer es que, a pesar de la literalidad del artículo que explica claramente en qué consisten las arras, no existe un concepto único de arras, sino que la doctrina ha diferenciado varias, que hemos de conocer pues sus efectos son bien distintos. Veamos cuáles son:
- Por un lado tenemos las arras penitenciales que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada. Como vemos, coincide dicha definición con la contenida en el citado artículo 1454 del Código Civil.
- Las arras penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, pero con una salvedad importante que las diferencia de las anteriores: las partes pueden exigir que se cumpla el contrato de compraventa y recibir la cantidad pactada en concepto de arras solo en caso de imposibilidad de cumplimiento.
- Las arras simplemente confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración o bien representando un principio de su ejecución. Son un anticipo, una entrega a cuenta del precio. En este caso, cualquiera de las partes que quiera cumplir puede exigir a la otra que cumpla con las obligaciones contenidas en el contrato de compraventa: entrega de la cosa y pago del precio.
Es interesante en este punto señalar que en la práctica todas las arras tienen un carácter confirmatorio, pues acreditan la perfección del contrato de compraventa. Son las facultades que confiere la redacción de la cláusula a las partes y sus consecuencias las que diferencian a unas arras de otras.
También es muy importante saber que es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en caso de duda, de haber mediado arras, debe interpretarse que estas son un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
Hay una máxima jurídica clásica que dice que los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son. Por ello y porque las consecuencias de unas y otras son muy distintas es esencial tener muy presente a la hora de la redacción del clausulado del contrato de compraventa cuál es la voluntad real de los contratantes y redactar el documento conforme a esa voluntad.