En el ámbito de la contratación de préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de una vivienda es una práctica común la exigencia por parte de las entidades financieras de la contratación de distintos seguros como condición indispensable para la concesión del préstamo.
Entre las pólizas que se suelen exigir por las entidades bancarias se encuentran las pólizas de amortización de préstamos y las conocidas como “multirriesgo del hogar”.
Las primeras se refieren a seguros de vida donde lo que se garantiza es el fallecimiento o la invalidez del titular del préstamo de manera que, si se produce cualquiera de dichas circunstancias, la entidad aseguradora abonará a quien haya concedido el préstamo hipotecario la cuantía que reste por abonar del préstamo en ese momento, entregando el resto a las personas que resulten beneficiarias en la póliza.
En el segundo de los casos nos encontramos ante seguros que pueden incluir una cantidad muy variable de coberturas entre las que se suelen recoger las de incendios y daños que pueda sufrir la propiedad, pero también otras de índole muy diversa como robos, accidentes domésticos, responsabilidad civil, defensa jurídica y así hasta un largo etcétera, que dependerá de cada póliza y compañía.
Los seguros actúan así frente a la entidad financiera que concedió el préstamo como garantías adicionales a la propia hipoteca que grava el inmueble que se adquiere.
Qué duda cabe que contar con ambos tipos de pólizas es algo positivo pues en el primero de los casos nos garantizamos que si sobreviene la muerte o la invalidez del prestatario el pago del préstamo no va a ser una carga adicional para la familia; en el segundo de ellos, puede ser muy interesante contar con algunas de las coberturas que nos ofrecen esos seguros pues no olvidemos que se contratan para proteger los daños que pueda sufrir uno de nuestros bienes más valiosos, nuestro hogar.
Ahora bien, sentado lo anterior ¿pueden obligarnos las entidades financieras a suscribir algún contrato de seguro como requisito necesario para concedernos el préstamo hipotecario?
En primer lugar, por lo que hace al seguro de daños, hemos de decir que no solo es posible, sino que es obligatorio. Así, el artículo 10 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero establece que los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán de contar con un seguro de daños que cubra al menos el riesgo de incendios y elementos naturales (explosión, tormenta, energía nuclear, hundimiento del terreno entre otros). Dicho artículo añade que la suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado.
Ahora bien, hemos de observar que dicha exigencia de contratación obligatoria de seguro se limita solo a las coberturas concretas y específicas señaladas en dicho artículo. A ninguna más.
¿Qué ocurre entonces con el resto de las pólizas que suelen exigir las entidades financieras para conceder el préstamo? ¿Pueden obligarnos a contratarlas?
Para responder a esta pregunta se ha de señalar la vigencia de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Dicha Directiva autoriza, en su artículo 12.4, a que los Estados miembros puedan permitir a los prestamistas que exijan al consumidor suscribir una póliza de seguros relacionada con el contrato de crédito. Eso sí, lo condiciona a que se vele “por que el prestamista acepte la póliza de seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista”.
La norma europea fue objeto de transposición al Derecho español mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuyo artículo 17.3 permite a los prestamistas exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.
En consecuencia, si bien no es obligatorio concertarlos sí que legal, por tanto, que la entidad financiera nos ponga como requisito para conceder el préstamo con garantía hipotecaria que se suscriban ciertos seguros, entre los que se pueden incluir el de amortización (pues es en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato) y, por supuesto, el de daños que, recordemos sí es obligatorio.
Ahora bien, esa posibilidad está sometida a ciertos condicionantes que vienen recogidos en el propio artículo 17 y también en el 9.
Así, el propio artículo 17.3 dispone que:
“(…) el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario. La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.
Por su parte, el artículo 9 con relación a la información general que los prestamistas han de ofrecer respecto de los préstamos inmobiliarios obliga a incluir “una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista”.
Es decir que, si bien las entidades financieras nos pueden exigir la contratación de ciertos seguros, no pueden obligar a que dichos seguros se contraten con ellas o con las aseguradoras que propongan, sino que han de informar y permitir que se pueda acudir a otras compañías que ofrezcan unas garantías equivalentes.
Sin embargo, es incuestionable que la entidad que va a conceder el préstamo se encuentra en unas condiciones muy ventajosas para que el cliente acaba contratando con ellas. Y así ocurre la inmensa mayoría de las veces.
En unos casos porque no se les informa a los clientes suficientemente del derecho que tienen a elegir otra compañía de seguros, dándose además la circunstancia de que muchos de ellos temen que si no contratan con el prestamista este no les concederá el préstamo.
En otros porque se les convence ofreciéndoles reducciones en el diferencial del tipo de interés que tienen pactado en sus préstamos si se vinculan a la entidad a través del cumplimiento de ciertas condiciones (domiciliación de nóminas o recibos, empleo de tarjetas de crédito…) o la contratación de determinados productos, como por ejemplo planes de pensiones y, por supuesto, ciertos seguros vinculados al préstamo.
En estas situaciones es muy importante que el cliente analice la póliza que se le está ofreciendo y la compare con otros productos del mercado tanto en coberturas garantizadas como en el precio de la prima.
Si lo hace descubrirá que en muchas ocasiones las pólizas que se le ofertan no se ajustan a sus necesidades por no haber sido analizadas y asesoradas por personal cualificado en el ramo de seguros. E igualmente descubrirá que es posible encontrar fácilmente en el mercado otras pólizas a unos precios mucho más reducidos que pueden no compensar, en absoluto, las aparentes ventajas en la reducción del tipo de interés a abonar a la entidad crediticia.
Finalmente han de saber que si tienen contratados ya pólizas de seguro con su entidad financiera cuentan cada año con la posibilidad de cancelar los contratos comunicándolo con un mes de antelación al vencimiento de la póliza, por lo dispondrán de la posibilidad de negociar un contrato con mejores condiciones en cuanto a prima y coberturas.
Igualmente conviene tener presente que si contratan un seguro de vida de duración superior a seis meses el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro reconoce la facultad unilateral de resolver el contrato sin indicación de los motivos y sin penalización alguna dentro del plazo de 30 días siguientes a la fecha en la que el asegurador le entregue la póliza o documento de cobertura provisional.
Concluiremos diciendo que, con independencia de todo lo expuesto, es muy recomendable contratar tanto un seguro de amortización de préstamo como un seguro multirriesgo del hogar.